□　沐　顏

　　基本案情

　　2019年10月，李某通過某房地產(chǎn)中介公司租賃住房，當時由該房地產(chǎn)中介公司業(yè)務員姜某負責為李某提供服務。經(jīng)過姜某推薦，李某與房地產(chǎn)中介公司簽訂了《房屋租賃合同》，承租位于北京市海淀區(qū)的一處房屋，月租金5000元。

　　根據(jù)合同約定，李某應將租金直接匯入租金賬戶或到房地產(chǎn)中介公司營業(yè)部付款，也可委托房地產(chǎn)中介公司代交租金，由房地產(chǎn)中介公司將租金存入租金賬戶。

　　《房屋租賃合同》簽訂當日，李某通過微信向姜某支付了合同約定的3個月房租、押金和中介費，姜某向李某出具了蓋有房地產(chǎn)中介公司公章的收據(jù)，并且把房屋鑰匙交給了李某，李某順利入住。

　　然而，姜某在收到李某3個月房租、押金和中介費后，并未將款項上交房地產(chǎn)中介公司，而是很快離職。沒過多久，房地產(chǎn)中介公司以李某未按《房屋租賃合同》約定支付房租為由，要求李某從所租房屋搬出。經(jīng)多次協(xié)商，李某于2019年11月9日搬離房屋，但房地產(chǎn)中介公司始終拒絕退還租金。為此，李某提起訴訟，要求解除前述《房屋租賃合同》，要求房地產(chǎn)中介公司返還3個月房租、押金和中介費。

　　法院經(jīng)審理判決，確認雙方《房屋租賃合同》已經(jīng)解除，房地產(chǎn)中介公司須返還租金等費用并支付違約金。

　　焦點問題

　　李某認為，通過房地產(chǎn)中介公司租房，簽訂《房屋租賃合同》并向房地產(chǎn)中介公司業(yè)務員姜某支付房租、押金和中介費，但是還沒住多久卻被房地產(chǎn)中介公司要求搬出，屬于房地產(chǎn)中介公司違約。因此，李某要求解除前述《房屋租賃合同》，要求房地產(chǎn)中介公司返還房租、押金和中介費。

　　房地產(chǎn)中介公司主張稱，其業(yè)務員姜某僅在公司工作了1個月左右，收了李某的錢后沒有交給公司，而是攜款潛逃。且李某承租的房屋價格明顯低于市場價格，李某也沒有按照《房屋租賃合同》的付款方式付款，所以不同意向李某返還房租、押金和中介費。

　　對此，一審法院認為，姜某系房地產(chǎn)中介公司員工，李某將房租交給姜某并未違反合同約定，房地產(chǎn)中介公司未依約交付房屋，李某有權解除合同。因此，一審法院確認合同解除，判令房地產(chǎn)中介公司返還租金等費用并支付違約金。房地產(chǎn)中介公司不服一審判決，提起上訴。二審法院審理認為，房地產(chǎn)中介公司與李某簽訂《房屋租賃合同》，合同中對租金數(shù)額、支付方式等約定明確，且房地產(chǎn)中介公司是專業(yè)的房屋中介機構(gòu)，房地產(chǎn)中介公司主張李某應察覺交易存在異常的主張不能成立。簽訂《房屋租賃合同》時，姜某確實是房地產(chǎn)中介公司員工，合同上蓋有房地產(chǎn)中介公司的公章，李某履行合同約定的付款義務向姜某支付款項具有事實基礎，亦具合理因素，姜某是否將款項交給房地產(chǎn)中介公司與李某無關。李某已依約支付款項，房地產(chǎn)中介公司收回房屋后未再向李某提供出租房屋已經(jīng)構(gòu)成違約，一審判決《房屋租賃合同》解除以及判令房地產(chǎn)中介公司返還已付費用并支付違約金并無不當。據(jù)此，二審法院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。

　　案件提示

　　在日常生活中，通過房地產(chǎn)中介公司租房是常見的租房方式，租客可以通過房地產(chǎn)中介公司與房東形成租賃合同，也可以直接從房地產(chǎn)中介公司處租賃房地產(chǎn)中介公司從房東處租來的房屋。在租客與房地產(chǎn)中介公司直接簽訂租賃合同的情況下，房地產(chǎn)中介公司向租客收取租金、押金、中介費等費用，并向租客提供能夠正常使用的房屋。

　　雖然合同一方簽訂主體是房地產(chǎn)中介公司，但簽訂合同的具體協(xié)商、溝通以及合同簽訂后如何付款、交房等具體過程，則是由租客與房地產(chǎn)中介公司的業(yè)務員完成，對于租客而言，房地產(chǎn)中介公司的業(yè)務員與房地產(chǎn)中介公司是同一個主體，因此，房地產(chǎn)中介公司應對其業(yè)務員的行為負責。租客即使沒有按照合同的約定將款項付至指定賬戶，也不能免除房地產(chǎn)中介公司的相應責任，而應根據(jù)租客行為與房地產(chǎn)中介公司業(yè)務員行為之間的關聯(lián)判斷雙方的責任。

　　法官提醒，房地產(chǎn)中介公司招錄業(yè)務員時，除核查應聘人員的教育背景、業(yè)務能力、工作經(jīng)歷等信息外，還應注重對業(yè)務員個人履歷、信用能力的考察，并且考慮在業(yè)務員出現(xiàn)欺詐客戶、攜款潛逃等道德風險甚至違法犯罪行為時如何保護客戶和自身的權益。同時，房地產(chǎn)中介公司應加強對公司經(jīng)營活動和業(yè)務員的管理，明確要求合同簽訂地點、付款地點和方式等交易行為，規(guī)范公司公章、合同專用章等印章使用，避免業(yè)務員利用管理漏洞損害客戶和公司利益。本案中，如果房地產(chǎn)中介公司在合同中清楚明白地表示款項不得向業(yè)務員個人支付或者變更付款方式需要另行簽字蓋章，并加強對業(yè)務員的管理，就能盡量避免被業(yè)務員鉆空子攜款潛逃，也能減少租客的損失。

　　律師提示，租客在簽訂合同前要確認房地產(chǎn)中介公司是否取得房東允許出租房屋的授權，要關注租賃合同的內(nèi)容，特別應重視房屋地點、房屋狀態(tài)、屋內(nèi)設施、款項支付方式、違約責任等重要條款，在履行合同時，要嚴格落實并遵守合同約定，不要因為怕麻煩而忽略對合同中約定的房屋以及屋內(nèi)設施的檢查和清點，避免在租住期間或退租時發(fā)生爭議。